Hipoteka

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki może być także:

  • użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Istotą hipoteki jest, że w przypadku, gdy dłużnik nie wykonał swojego zobowiązania, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego – wierzyciel hipoteczny nie może sam sprzedać lub przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką. W celu uzyskania swojej należności wierzyciel musi złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym do komornika (podstawowym sposobem uzyskania tytułu wykonawczego jest wniesienie do sądu pozwu przeciwko właścicielowi nieruchomości); prawomocny wyrok Sądu stanowić będzie tytuł egzekucyjny, który sąd na wniosek wierzyciela zaopatrzy w klauzulę wykonalności tworząc tytuł wykonawczy.

Wykreślenie hipoteki

Do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki uprawniony jest właściciel nieruchomości.
Wykreślenie hipoteki nastąpi na skutek wygaśnięcia wierzytelności (spłata kredytu) lub zgody wierzyciela na zwolnienie nieruchomości spod obciążenia hipoteką. Z przypadkiem wykreślenia hipotek spotykamy się najczęściej przy umowach sprzedaży, gdzie sprzedający przy zapłacie ceny posiłkował się kredytem. W takich wypadkach Notariusz będzie prosił stronę sprzedającą albo o oświadczenie Banku, wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki, albo też o zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia (cześć ceny zostanie przeznaczona na spłatę kredytu).
Równie częstym przypadkiem są hipoteki na zabezpieczenie zapłaty kwoty przysługującej kupującemu z tytułu bonifikaty udzielonej mu przez Gminę. W tym przypadku po oświadczenie, wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki, należy udać się do gminy, a w przypadku m.st. Warszawy – do właściwej dzielnicy ze względu na położenie nieruchomości.

W Polsce podstawowym aktem prawnym regulującym problematykę hipoteki jest ustawa z dnia z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 21 czerwca Nr 2013 poz. 707 ze zm.).